2022.03.16

こんな不動産投資はやばい…絶対にやってはいけない不動産投資とは?

不動産投資とは、住宅や店舗、土地などを貸し出し家賃収入を受け取る、もしくは売却してキャピタルゲインを得る投資です。
非常に安定した収入を受け取ることができる投資ですが、物件の選び方や担当する営業マンを見誤ると大変な事態になりかねません。
この記事では不動産投資を検討するうえで、これは選んではいけない!というものをピックアップしていきます。
今回は5つのポイントに絞って、やってはいけない不動産投資を解説します。
不動産投資で後悔しないためにぜひご一読ください。

①物件

不動産投資において物件は最も重要と言っても過言ではありません。その物件を選ぶ上で大切なポイントは、立地と管理です。

逆に言えば立地と管理の2つを外してしまうと、投資失敗、やってはいけない不動産投資に該当してしまう可能性が高くなります。

ではどのような立地、管理の物件に注意が必要なのでしょうか。

 

人口が少ない、今後人口減少が見込まれる立地の物件

不動産投資において、物件を借りてくれる人が少ないエリアでは、安定的な家賃収入は受け取れず失敗の可能性があります。

よって物件は人口の集まるところ、人口が増加し続けている場所に持つことが大切です。

どのような属性の入居者が多いのか(単身なのか、ファミリーなのか、社会人なのか等)によって人気の広さや間取りも変わってきますので、どのような人が集まるエリアなのかを分析することも必要です。

都心部でも最寄り駅から離れている物件

都心は特に電車社会であり、最寄り駅からの距離を重視して賃貸を探す人が多いです。

いくら人口が集中する都心部でも、最寄り駅から徒歩15分、20分の物件だと入居率が変わってきます。都心で投資不動産を持つのであれば最寄り駅から徒歩10分以内、欲を言えば徒歩7分以内など、駅近物件を選ばないと入居者がつかず、失敗との可能性が高まります。

管理がずさん、細かいところまで行き届いていない物件

不動産は管理を買え、という言葉があるほど、管理が行き届いているかどうかは大事なポイントになります。

きちんとした管理人が配置されているか、定期的な清掃やメンテナンス、ゴミ出しの管理はしっかりされているか、管理組合は機能しているのかは必ず確認しましょう。

管理が行き届いていないと先々物件の資産価値に影響を及ぼし、希望の金額で売却ができないことがあります。

管理費、修繕積立金の徴収や管理がずさんな物件

適切な管理に含まれる事項ではありますが、管理費や修繕積立金などのお金の管理もチェックが必要です。例えば大規模修繕工事に備えた修繕積立金が適切に管理されていなければ、修繕工事費用が足りず修繕ができない、お金を借り入れて修繕をしなければならないなどの弊害が出てしまいます。

借入のある物件や、管理費の滞納などがある物件は銀行の評価が付きにくく、売却時に不利になる可能性が高まります。

②不動産会社

物件を購入する不動産会社の選定にもポイントがあります。

以下のような不動産会社と付き合うと思わぬ失敗を招く恐れがあります。

仕入れ力のない不動産会社

物件の仕入れ力がない会社は、他の会社が手を付けない残り物のような不動産しか仕入れられず、結果的に顧客に提案する物件もそれなりのものになってしまう可能性があります。

良い投資物件を購入する為にも、物件を購入する不動産会社は慎重に選びましょう。

物件の賃貸管理をしない不動産会社

不動産仲介会社に多いのですが、物件の購入まではサポートし、その後の賃貸管理はノータッチという不動産会社もあります。

管理をしないということは、購入時の一時的な付き合いとなってしまうため、管理が難しい物件や入居者が付きづらいような物件でも平気で提案ができてしまいます。

賃貸管理まで手掛ける不動産会社であれば、購入後の賃貸管理が問題なくできる不動産を提案してくるので、賃貸付けに困るようなことは基本的には少なくなります。

購入の時だけでなく長い目で見たときに運用しやすいのは物件の賃貸管理も自社でしている不動産会社です。

③営業マン

担当営業マン次第で投資が左右されてしまうこともあります。

気を付けたい営業マンのポイントは以下の通りです。

知識・経験がない営業マン

業界歴が短い営業マンや顧客が少ない営業マンは、知識や経験が少ない傾向があり、適切や提案や情報をくれない可能性が高くなります。業界ならではの細かい知識や、顧客の実例などを基に提案をしてくれた方が参考になるし、信頼できそうですよね。

もちろん業界歴が短くとも、それを補う熱量や誠実さがあれば今後に期待できる営業マンではありますが、一つの目安として、担当営業マンにはさりげなく業界歴や顧客数などを聞いておくと良いでしょう。

レスポンスが遅い営業マン

レスポンスが遅い営業マンは要注意です。

どんなに売れていて忙しい営業マンでも、5分10分の電話や、ショートメールのやり取りができないことはほとんどありません。

むしろ売れている営業マンほど、こまめにレスポンスがある人が多いです。

丸一日レスポンスや折り返しがない場合、だらしない営業マン、顧客をないがしろにする営業マンの可能性が高くなります。

不動産は購入してからが長いので、だらしないな営業マンから不動産を購入すると後が大変です。

購入前に、まっとうな営業マンなのかを見極めましょう。

④ローン金利

物件購入にあたりローンを組む方は多いと思います。

35年等の長期のローンを組む場合が多く、最初に気をつけておかないと後悔してしまうこともあります。ローンを組む際に注意すべきことは2つあります。

フラット35を使って投資用物件を買う

これは投資用不動産をローンで購入するうえでもっとも注意しなければならない点です。

フラット35は自己居住用や親族の居住用の不動産を購入する際に利用できる長期固定金利の住宅ローンであり、投資用に使うことはできません。

フラット35を投資用に利用すると、契約違反としてローンの一括返済を求められる上、金融機関からの信用もなくなるため、以後他のローンも組めなくなる可能性もあります。

フラット35を投資用不動産の購入に使っては絶対にいけません。

また、それをあっせんしようとする不動産会社がいる場合も、付き合わないことをおすすめします。

5%を超えるような高い金利を使う

投資用不動産のローンは住宅用金利よりも高いことは確かですが、それでも1%~3%台が平均です。金利はどうしても発生するものですが、高額すぎればその分運用効率が下がってしまいます。5%~6%のような金利は明らかに高いですので、もしそのような提案があったら注意してください。

⑤出口戦略

出口戦略が明確でない不動産投資は、こんなはずではなかった…となりがちです。

具体例を挙げると以下のようなパターンです。

売却の時期を定めていない

不動産を購入する前の段階で、何年後に売却をするというような売却のシミュレーションを組んでいた方が良いです。いつか売れるときに売ろう、という意識だと、時期尚早で売ってしまったり、逆に売り時を逃してしまったり、せっかくのキャピタルゲインを逃してしまう可能性があります。

購入前にいつ頃売却をする、その際はこの位で売れれば儲け、最低でもこの位で売れるはず、というシミュレーションをしておき、景気変動やその他ご自身の状況で多少の軌道修正をしていくと良いでしょう。

最終的にいくらの家賃収入が欲しいのか不明確

物件を持ち続けてインカムゲインを取っていきたいのであれば、何歳までに、いくらの家賃収入を得たいのか、明確に目標を定めてから物件を購入してください。

漠然と家賃収入欲しいな、という感覚で始めると、不動産会社に言われるがまま意味もなく物件を追加購入してしまったり、想像していたより家賃収入が得られず、失敗したと感じてしまいがちです。

特に損をしていなくとも、なんとなくイメージと違った、とならないために、購入前から計画を立てておいてください。

まとめ

以上、やってはいけない不動産投資をまとめました。

不動産投資を選択するうえでこのような不動産投資は避けなければならないということが分かっていれば怖いことはありません。

やばい不動産投資に手を出し後悔しないために、しっかり準備をして臨みましょう。

さらに細かい不動産の選択方法、プランニングの仕方を知りたい方は弊社までご相談ください。

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