2022.04.27

不動産投資は儲かる?儲からない?3つの視点から検証

不動産投資は儲かるのか、儲からないのか。
ネット上や各種セミナー等で様々な意見を目にしますが、実際はどうなのでしょうか。
これから不動産投資を始めようとお考えの方にとっては気になるところと思います。
そこで今回は「不動産投資の利益の出し方」、「不動産投資のリスク」、「ローンを使う場合」という3つの視点から、不動産投資は儲かるのか、儲からないのかを考えていきたいと思います。

不動産投資における「儲かる」とは?

運用商品は様々ありますが、それぞれの運用で得られるメリット、負うリスクの大きさは異なります。

その中で不動産投資は一般的にはローリスク・ミドルリターンと言われています。

仮にも「儲かる」としても資産がいきなり10倍20倍になることはなく、適切な利回りで年4~5%の収益を上げていくことになります。

そもそもの「儲かる」の基準が4~5%の利回りですので、ギャンブルレベルの儲けを期待している人にとってはどう転んでも不動産投資は「儲からない」運用になってしまい、これから書くことは意味のない情報かもしれません。4~5%でも堅実な資産運用を検討していきたい方のみ、次から読み進めていただければと思います。

不動産投資の利益の出し方

不動産投資における利益の出し方は大きく2通りあります。

ひとつは物件の売買による差益を得る「キャピタルゲイン」、もうひとつは毎月家賃収入として受け取る「インカムゲイン」です。

 

キャピタルゲインを得る場合、儲かるためには購入金額よりも高い金額で売却しなくてなりません。

つまり購入した時から売却する時まで、物件価格が上昇していくような人気エリアの物件、再開発エリアの物件を購入すれば儲かる可能性が高く、逆に物件価格が下落していくような人口減少エリアの物件や、交通の便がイマイチなエリアの物件では儲からないということになります。

また、いくら人気エリアの物件でも、相場より明らかに高い金額で購入してしまうとそれ以上の高値では売りにくくなってしまい、結果として儲かりません。

 

次にインカムゲインを得る場合です。

毎月の家賃収入で収益を上げていくので、長期で所有すればするほど利益が増えていきます。インカムゲインを得るにあたり、長く物件を所有していれば、入居者の入れ替え時の空室期間が発生したり、家賃下落の危険もあります。空室になってもすぐ次の入居者がついてくれる物件、家賃下落せずそのままの家賃で維持できる物件を選ぶことができれば、インカムゲインで長期的に安定した収入を得ることができます。

一方で人気がなく入居者が見つからない物件や、家賃を下げないと入居が決まらない物件を選んでしまうと思っていたより儲からない、という結果になります。

 

不動産投資における2通りの利益の出し方に共通している点は、その物件が人気のエリアであったり、入居者がすぐに入居したいような物件、需要の高い物件であれば、キャピタルゲインでもインカムゲインでも儲けを狙っていける、ということです。

需要の有無次第で物件自体の価値も、家賃の額も決まりますので、当然需要が高ければ高いほど価値が維持されます。

不動産投資で儲けたいのであれば、人気のエリアや、人口動向や世帯数動向からみて長期的に需要が見込める物件を、適切な価格で購入することがポイントになります。

不動産投資のリスク

不動産投資におけるリスクはいくつかあり、空室や家賃下落の他、災害などで物件の収益性がなくなること、物件設備などの故障などが挙げられます。

これらのリスクヘッジを適切に取れるのかどうかや、そもそもリスクの少ない物件を選ぶことができるのかが、不動産投資で儲かるのか儲からないのかを分けるポイントになります。

空室や家賃下落については前に述べたように需要の高い物件に絞ることでリスクヘッジが可能です。エリアやどのような物件を選ぶかによって空室率が全く違いますので注意してください。また、賃貸管理会社の家賃保証の仕組みを上手く活用することで、万が一空室になっても痛手を最小限にすることもできます。

 

では災害リスクはどうでしょうか。例えば地震大国日本ではどのエリアでも地震は起きるでしょう。地震が起こり、物件が潰れてしまったら収益性はなくなり、儲かるものも儲かりません。

地震で被害を受けやすい物件はどんな物件かというと、旧耐震基準で建築されている物件やの木造アパート、戸建て等です。従ってそれらの物件は投資対象からは外すべきです。逆に新耐震基準で建築された物件や、鉄骨鉄筋の強度の強い物件であれば基本的には安心です。それでも心配であれば地震保険に加入しておくことでカバーできます。

新耐震基準の建物は震度6~7の地震でも倒壊しない造りになっており、建物被害によって収益性が途切れることは少ないでしょう。

 

次に設備の故障リスクです。

そもそも新しい設備であれば故障する可能性は低いため、新築物件や築浅物件を購入することがある程度のリスクヘッジになります。設備関係の不具合が起きるのはだいたい10年以降になるので、新築物件であれば10年は設備故障リスクは低いと言えます。

築10年以降の中古物件だと、どうしてもいつ設備が故障してもおかしくはありませんが、最近は設備の交換や修理に対応する保険もあり、一定以下の修繕や設備交換は保険で対応ができます。中古物件の購入を検討する場合は同時に設備保険の加入も検討してみましょう。

 

不動産投資も他の投資と同じように当然リスクがあります。しかしリスクがある=儲からないではありません。

しっかりとリスクヘッジができ、仮にリスクを負ってもそれ以上の利益を出せる物件やプランを選定することで儲かる投資にしていくことが可能です。

ローンを使う場合

不動産投資を始める際、不動産投資ローンを利用する人も多いはずです。

ローンを使うことに対しマイナスイメージをお持ちの方も多く、そのためローンありきの不動産投資は嫌厭されることがあります。

しかし実は不動産投資においては、ローンを使うことでこそ大きなメリットを受けることができます。

それは入居者からもらう家賃収入でローンを返していくことができる、という点です。

つまり入居者がいれば自己資金を使わなくとも資産形成ができ、自己資金を使うにしてもそれを入居者が助けてくれるので、同じ投資なのに自分と入居者の二馬力で投資できるのです。

入居者が自分の為に不動産購入代金を肩代わりしてくれると考えると、非常に効率的な投資ではないでしょうか。

表面的なキャッシュフローでいうと、家賃収入をそのままローン返済に充てることになるのであまり儲かっているようには見えません。でも実は水面下で着実にローン元金が減り、資産が拡大しているのがローンを使うメリットです。

 

結論としてローンを使う不動産投資は月々のキャッシュフローのみを見ている方にとっては儲からない投資ですし、水面下での資産拡大が見えている方にとっては儲かる投資ということになります。

まとめ

3つの視点で不動産投資を見てきましたが、いかがだったでしょうか。

この3点から分かるのは、不動産投資は儲かる運用にもなり、儲からない運用にもなるということです。

不動産投資は「儲かる」が正解であり、不動産投資は「儲からない」も正解と言えます。

儲けを出す上で大事なのは需要のある物件を選定し、しっかりとリスクヘッジを取り、適切な価格で物件を購入することです。

また、ローンを組む場合は目に見えにくい入居者によるローン返済というメリットを享受できるということもポイントになります。

今不動産投資を検討中の方は、検討している物件やプランで儲けが出るのかしっかり見極め、ローンを使うべきなのかどうかも検討してみて下さい。

 

具体的にどんな物件であれば需要があるのか、リスクを抑えるにはどう立ち回ればよいのか、細かく知りたい方はぜひお気軽にアストラストまでご相談ください。

検討度合いに応じて適切な情報、考え方をお伝えさせて頂きます。

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