人口減少時代における不動産投資勝ちパターンとは？

少子化の影響もあり、内閣府は『今後日本の人口は総人口は2030年の1億1,662万人を経て、2048年には1億人を割って9,913万人程度となり、2060年には8,674万人程度になるものと推計され、現在の3分の2の規模まで減少することとなる』と発表しています。

人口が現在の3分の2まで減少というのはかなり衝撃的ですね。

この状況で、入居者ありきの不動産投資は果たして成立するのでしょうか。

詳細を解説します。

2021年1月に発表された、2020年の住民基本台帳人口移動報告を読み解いていくと、特定の地域への人口流入が続いていることがわかります。

人口流入が続く地域の中でも、25年連続で転入超過が続いているのが東京です。

1990年代後半から東京への人口流入は止まらず今に至ります。

逆に東京に次ぐ大都市圏と言える名古屋圏、大阪圏は意外にも8年連続転出超過となっています。

東京はコロナ渦の影響もあり、転入超過する人数自体は減少しましたが、それでもなお一極集中は継続している状況です。

コロナの影響で東京から地方への移住者が増えるというような話も出ていましたが、やはり利便性やコロナ終息後のことを考えると、そこまで大きな影響ではないことが考えられます。

その結果、東京カンテイによると、首都圏の2020年1年間の分譲マンション年間平均賃料は、2019年比+6.8％と、上昇しています。また、直近3年を見ても平均賃料は毎年上昇しています。

家賃は入居したい人が少なければ当然下落していくはずですが、実際は首都圏では上昇傾向、逆に名古屋圏、関西圏はほぼ横ばい、場所によっては緩やかに下落しており、一極集中の影響が及んでいることが伺えます。

コロナ渦の影響でこれまでのような過激な一極集中は緩和されそうですが、人口が流入するエリアと流出してしまうエリアの差は今後も開いていくのではないでしょうか。

住民基本台帳人口移動報告から、さらに読み取れることがあります。

それは、転入超過が続く東京において、①転入するのは若年層が多く、特に20～24歳が6割を占めているということ、②20～24歳の層の中で、男性よりも、女性の方が1.2倍多いということです。

20～24歳という年齢を考えると、高校や専門学校、大学を卒業し、就職をするために上京していることが考えられます。

地方に比べて東京は企業数や求人数も多く、給与水準も高くなっています。

地元に残って限られた求人の中で就職をするよりも、多くの求人の中から仕事を選ぶことができ、なおかつ収入も確保できるとなると、より良い就職ために東京に人が集まるのは自然な事と言えます。

また、その中でも女性はまだまだ男女格差が残る日本において、少しでも良い環境、良い収入で仕事をするために上京をしているのではないでしょうか。

個人的な話で恐縮ですが、私自身、地方出身の20代女性ですが、今からUターンすることは全く考えておりません。これまで築いてきたキャリアを活かせるような求人が少なく、どうしても収入を下げざるを得ないからです。閉鎖的な社会に戻ることも考えられません。

もちろんすべての地方がそうとは言えませんが、私の実体験では、まだまだ地元で女性が活躍するのは難しいと感じています。

これらのことを踏まえ、人口減少と、都心への若者流入が続く日本で、不動産投資で成功する確率を上げるためにはどうしたらよいのでしょうか。

人口減少と都心への若者流入が続く日本で、不動産投資をしていくポイント。

それはずばり、若者が集中する首都圏で、上京してきた若者向けの不動産を賃貸することと私は考えます。

不動産の最大のリスクは空室であり、人口減少により入居者の母数が減っていく日本では不動産投資は成り立たないという理論は、今後も人口の流失が続く場所では確かにその通りです。

しかし首都圏ではその理論が成立せず、むしろ特定の年齢層の流入が続くことは予想できているので、ピンポイントで流入が続く層をターゲットにした不動産投資を展開していくことで、安定した賃貸経営が可能であると言えます。

特定の年齢層というのは前述の20～24歳の若年層であり、これから社会に出る若年層が、上京してきた都心でいきなり２LDK、３LDKを借りることは基本的には考えにくいです。なぜなら一人暮らしでそこまで広い部屋は必要ないと考えられますし、もし広い部屋に住みたいと思っても、家賃も2倍、3倍になるため、現実的に借りられないのです。必然的に、若年の単身者が住む可能性が最も高いのは、１Rや１Kのようなコンパクトなタイプで、家賃も新社会人でも捻出しやすい価格帯の物件ということになります。

つまり、今後の日本で不動産から継続的に家賃収入を受け取り続け、不動産投資を成功に近づけていくには、流入が続く若年層をターゲットにした、首都圏の１R、１Kに絞った投資戦略で進めていくことがカギであり、合理的であると言えるのではないでしょうか。

ここまで読んで頂いた方の中には、すでに不動産投資をスタートされている方もいらっしゃると思います。

もちろん、首都圏の１R、１K以外の不動産投資がすべて人口減少の悪影響を受けるというわけではありませんが、もしも不安な要素があれば、現時点からしっかりと出口戦略を考え計画しておくことをお勧めいたします。

ご自身のお持ちの投資物件が、何年後にいくらの家賃が取れるのか、その時いくらで売れるのか、人口動向や売買の相場から、ある程度の予測を立てることは可能です。

その予測から、何かしら不都合が出てきそうな場合や、目標の運用結果が得られそうでない場合、今のうちに不動産投資を手じまいにすることはできるのか、もしくはより安定している首都圏の単身者向け物件に路線変更ができるのか等の検討をしていきましょう。

お付き合いのある不動産業者様に相談がしづらい場合、これまで付き合いのない不動産業者に、客観的な意見やデータが欲しいとコンタクトを取るのも方法のひとつです。

特に、すでにご自身の不動産の賃貸付けが苦戦している場合や家賃が下落していっている場合、売却の見積もり金額が想定より安く出てしまっている場合は、早めに今後の展開を考えていくことをお勧めします。不動産は一度買ったらもう動かせないと思っている方もいますが、軌道修正をしていくことは可能です。

弊社USTRUSTでは、すでに他社様の物件で不動産投資をされている方のメンテナンス、軌道修正もしっかりとお手伝いもさせて頂いております。

ご自身の不動産についてご不安があればいつでもご相談ください。

人口減少時代に突入している日本において、不動産投資で家賃収入を得ていく勝ちパターンをお伝えしてきましたが、いかがだったでしょうか。

さらに細かい不動産投資の考え方、投資プランの立て方等、ご相談はUSTRUSTへお任せください。知識、経験豊富なプランナーが丁寧にお伝えさせていただきます。

ぜひ一緒に、今後の日本で勝ちきるための不動産投資戦略を考えていきましょう。