2022.01.05

初心者必見! 不動産投資って何?魅力や仕組みを解説

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これから資産運用をやっていこうとする方は、何から手をつければいいのかわからない、漠然と不動産なんて自分には無理というような方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そんな運用ビギナーに不動産投資とは?というところから、不動産投資の魅力まで、わかりやすくお伝えします。

不動産投資とは?

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不動産投資とは、不動産を購入し、家賃収入を得たり(インカムゲイン)、物件を売却して売却益を得ていく(キャピタルゲイン)資産運用のひとつです。

普段忙しいサラリーマンでも出来る老後の資金作り、副収入作りとして近年注目を集めています。

不動産と一口に言っても、戸建て、一棟アパート、一棟マンション、区分マンション等様々な種類があります。

ここでは初心者でもスタートしやすい区分のワンルームマンション投資の魅力や仕組みを解説します!

大前提!不動産投資の仕組み

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投資用不動産を購入するためには、金融機関から融資を受け、毎月一定額の返済をしていきます。マイホームの融資と違うのは、その返済を自分のお財布から支払うのではなく、購入した物件に住んでいる入居者から得た家賃収入の中から払うという点です。

基本的にはフルローンを組むことができますので、不動産投資を始める前も、始めてからも、家賃収入があるおかげで自己資金はほとんど動かさずに運用をしていくことができます。

もちろん、入居者がおらず家賃収入が滞ってしまったら…、お部屋のエアコンが壊れた時の費用は…という疑問は後ほど解説をしていきますが、大前提としては、株式投資や仮想通貨、FX等の他の運用と比較して、少額の自己資金で運用できるのが不動産投資の最大のポイントです。

不動産投資のメリット

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では前提を基に不動産投資を始めた場合、どのようなメリットがあるのでしょうか。

主なメリットは次の5つです。

① レバレッジが効く

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仕組みで解説をしましたが、不動産投資は融資と家賃収入を使って行うため、自己資金が少額で済みます。1億の自己資金がなくとも、1億の自己資金がある人と同じ規模の運用をしていくことができます。

② 私的年金の役割

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ローンの返済が終了すると、家賃収入から管理費等を引いた金額が年金代わりの収入源になります。

ご年齢が若いうちにスタートするとその分ローンの返済が終了するのも早くなるため、老後を待たずとも現役中の不労所得として家賃収入を受け取ることができます。

都心部の区分ワンルームだと一部屋だけでも月8~10万円程の収入になり、年間96~120万円の不労所得を得られます。

また、ローン返済中は家賃収入からの返済になる為、いわゆる私的年金を作るための月の掛け金のようなものも少額で済み、現役中の生活を圧迫することもありません。

③ 生命保険の代わりの役割

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不動産ローンを組むと、団体信用生命保険にも加入することになります。

団体信用生命保険(以後、団信)とは、ローン返済期間中に万が一のことがあれば、ローン残債がゼロになる保険です。

マイホームの場合、団信適用で残されたご家族に住環境が残ります。

投資不動産の場合、残されたご家族には残債のない資産、収入源が残ります。残されたご家族の選択肢は二つあり、マンションを売却し現金化して保険金の代わりに受け取るか、入居者への貸し出しを継続し、遺族年金のように毎月の収入にしていくことができます。

マイホームを売却すると住む場所がなくなってしまいますが、住んでいない不動産なので売却も自由にできますし、長期的に安定収入を受け取ることもできるのです。

そんな二択を選べる生命保険に、少額で加入できると考えると、保険は必要だけど保険料はあまり掛けたくない!とお考えの方にはぴったりなのではないでしょうか。

もちろん不動産ではカバーできない保険もあるため、保険と不動産をうまく組み合わせることで万が一の備えをしておくのがお勧めです。

④ インフレ対策

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2013年から、日本銀行は物価上昇率が2%になることを目標に金融政策を展開しています。

現状物価上昇率2%は実現していませんが、2017年ごろから物価上昇の兆しは見えていました。

インフレに突入すると、現金の価値が目減りし、不動産を購入するために組んだローンの借入金は目減りしていきますが、逆に不動産価格は上昇していきます。

インフレによりお金の価値が下がっても、不動産価格は下がらず、むしろ価格が上がっていくことが予想されるため、インフレへの効果的な対策になります。

⑤ 税金対策

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不動産を所有していると、場合によって所得税や住民時、相続税といった税金が軽減されることがあります。

税金に関しては人それぞれ効果が大きく異なるため、自分がどのくらい節税できるのか気になる場合は個別で不動産会社に問い合わせることをお勧めします。

不動産投資のリスク

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メリットの裏には当然リスクがあります。

リスクの種類と対策について解説します。

① 空室リスク

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不動産投資の最大のリスクと言っても過言ではない、空室リスク。

空室の何がリスクなのかというと、入居者がいないことで家賃収入が入らなくなり、ローン返済期間中であれば、返済に影響が出る可能性があります。

空室リスクを緩和する方法は主に二つあります。

一つ目は、そもそも空室になる可能性が低い物件を持つこと。

例えば首都東京であれば、全世帯の約半数を占める単身者向けに、駅から徒歩10分圏内に絞って物件を所有すると、入居率は90%後半と高い水準です。

逆に世帯数が減っていくファミリー向けや、駅から離れた利便性に欠ける立地の物件では入居率が下がり、空室になるリスクが上がります。

人口減少、少子高齢化の影響により、ターゲットや立地によって空室リスクの高さが大きく変わるので注意が必要です。

二つ目は、万が一空室になってしまった時のために、家賃を一定額保証してくれる不動産会社をパートナーに選ぶことです。

例えば空室時に家賃の80~90%の保証があれば、収入ゼロで返済だけが降りかかることはありません。

保証額や細かい条件等は各社異なりますので、購入前にしっかりと確認しましょう。

② 災害リスク

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地震大国と言われる日本で、不動産を買ったはいいけれど、地震で倒壊したら資産運用どころではないのでは?と考える方は多いのではないでしょうか。

日本では、震度1以上の地震は年間1500回、震度4以上の地震は40回程観測されています。そのため地震に強い建物を作る技術も世界でもトップクラスです。

実際に新耐震基準で建てられたマンションは、震度7を観測した東日本大震災でも倒壊しておらず、はがれたタイルの補修など、軽微な修理で済んでいるマンションがほとんどです。

それでも心配な方は地震保険の加入を検討しましょう。

水災など他の災害リスクについてはハザードマップを確認しながら購入物件を選び、必要な保険があれば加入しておけば、大きな損害は避けられそうです。

③ 設備故障リスク

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購入した物件のエアコンや給湯器などの設備が故障した際は、入居者に故意に壊した等の例外がなければ基本的にはオーナーが修繕します。

費用としては単身向け物件の場合、エアコン8万円前後、給湯器10万円前後の費用が掛かります。

各設備、ものによりますが10年~15年に一度壊れるという前提で修繕費用を用意しておく必要があります。

不動産会社の中には設備故障への保証を用意している会社もあるので、気になる方は購入前に確認してみてください

④ 金利上昇リスク

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不動産投資用のローンは変動金利を採用していることが多いため、景気の変動によって金利が上下することがあります。

金利が下がる分には返済額が減り、収支が改善されます。

では金利が上がる場合はどうでしょうか。

当然金利が上がれば返済額が増え、負担が増えます。

ではバブルのころのように金利が上がった分だけ返済額も際限なく増えてしまうのかというとそうでもありません。

融資してくれる銀行側のルールで、5年ルール、1.25倍ルールというものがあります。

これは、金利がどれだけ上昇しても、5年間は返済額一定(5年ルール)、6年目以降の返済額はこれまでの返済額の1.25倍までしか上げない(1.25倍)、というものです。

つまり今後金利が上昇しても返済額への影響は限定的ということです。

また、金利が上昇する局面では、景気が良くなり、物価も上昇しています。

インフレが起こり、不動産価格も上昇していることが予想されるため、所有物件の価格が上昇し、高い金額で売り抜けるというメリットにも繋がっていくのです。

歴史的な低金利はコロナ渦の経済状況の影響も受け、しばらくは続くことが予想されますが、20年30年先はわかりません。

しかし金利と経済情勢の仕組み、銀行のルールを知っていれば、必要以上に不安を感じなくても良いかもしれません。

最後に

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以上、不動産投資、特に区分ワンルームマンション投資の仕組み、メリット、リスクの概要をお伝えしました。

世の中にはたくさんの運用方法がありますので、ぜひご自身にぴったりの運用を見つけてください。

不動産投資についてさらに詳しく知りたい方は、当社のセミナーや個別相談をお気軽にご利用ください。

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