2022.02.02

マンション経営には実際いくらかかる?始める前に知っておきたいコスト一覧

マンション経営は、マンションを購入し人に貸し出すことで家賃収入を受け取っていく資産運用です。
途中で売却することもでき、インカムゲイン、キャピタルゲインどちらも狙うことができます。
軌道に乗れば非常に安定した収入を得ることができますが、マンション購入時にはある程度の費用が掛かってきます。
この記事ではマンション経営を始めるにあたって必要になる費用について解説していきます。

初期費用

テキスト

マンションを購入する際にかかる費用はいくつかあり、まとめて初期費用、諸費用などと呼ばれます。項目ごとに分けて解説していきます。

登記費用

登記費用とは、所有権や抵当権を設定する際の登記にかかる費用のことです。

内訳としては登記にかかる税金の登録免許税と、司法書士に支払う報酬金があります。

物件を購入し所有権移転登記をする場合は登録免許税がかかります。

もっとも所有権移転登記は義務ではありませんが、物件をローンで購入する際の抵当権設定には所有権移転登記をしておく必要がありますし、登記がないとなにかトラブルになった際に自身の所有権を主張できなくなる場合があります。

引き渡しと同時に登記をするように準備をしておきましょう。

また、登記は煩雑な作業や時間がかかる工程もあるため、自身でするのは難しい場合が多く、専門家である司法書士に登記をお願いするケースが多いです。

司法書士費用は事務所によって違いがあるので、いくつか見て決めても良いでしょう。

火災保険料

物件が火災やその他災害で受ける被害に備えて保険に加入します。

特にローンを使って物件を購入する場合、火災保険は銀行からの指示があり加入必須となります。理由は銀行が物件に抵当権を設定するため、物件が燃えてしまうと担保がなくなり困るからです。

保険料は物件の広さや補償内容によっても異なります。ワンルームマンションのように物件の専有面積が狭ければ保証するものも少ないので保険料は安くなりますし、ファミリータイプなどの専有面積が広い物件であれば保険料は高くなります。

銀行事務手数料

銀行のローンを利用する場合、銀行に支払う手数料や保証料があります。

一般的には融資額の1~3%になることが多いですが、各金融機関によって異なりますので事前に確認しておきましょう。

不動産会社が提携する金融機関を利用できる場合は不動産会社に、直接銀行とやり取りする場合は銀行に確認すればすぐに分かります。

仲介手数料

売り主から直接物件を購入せず、仲介会社から購入する場合は仲介会社に支払う報酬金があります。

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法上で決められており、『売買価格×3%+6万円×消費税(価格が400万を超える場合)』となっています。

不動産会社が売り主である場合は仲介手数料はかかりません。あくまで別の売り主との間に仲介として入ってもらう時に発生する費用です。

収入印紙代

物件購入は売買契約になるので契約書が発行され、契約書には収入印紙を貼らなければなりません。

金額としては売買価格が1000万以下であれば5000円、5000万円以下であれば10000円、1億円以下であれば30000円となります。

税金

不動産購入や所有継続によりかかってくる税金があります。

ここでは2種類の税金を解説します。

固定資産税

固定資産税は毎年1月1日時点の物件の所有者に課税される税金で、物件の所在地の市町村に支払います。

固定資産税の標準税率は1.4%が基本で、購入した不動産の価格(固定資産税評価額)と掛けて固定資産税を算出します。

不動産取得税

不動産取得税は不動産を購入した際に1度きり支払う税金で、物件の所在地の都道府県に支払います。

標準税率は4%ですが、現在は土地、建物(居住用)は3%に緩和されており、固定資産税と同様に税率と購入した不動産の価格(固定資産税評価額)を掛けて不動産取得税の額が決まります。

ランニングコスト

テキスト

不動産投資は中長期の運用になりますので、物件を所有し続ける間のランニングコストが発生します。

ランニングコストにも毎月発生するものと、時々発生するものなど様々あります。

毎月のコスト

毎月かかってくるランニングコストはいくつかあります。

まず建物管理会社に支払う管理費、大規模修繕に備えた修繕積立金、賃貸管理会社に払う管理委託手数料が主なコストです。

建物管理会社への管理費は、例えば管理人さんの手配や、定期的な建物清掃、その他建物の細かいメンテナンス業務をする建物管理会社への手数料です。

修繕積立金は10~15年に一度行われる大規模修繕のために、全部屋の所有者から徴収し積み立てていく費用です。長期修繕計画に則り計画的に徴収されるため、大規模修繕時の急な出費は防ぐことができます。

管理委託手数料は、入居者とのやり取りや大家業務の代行を依頼する賃貸管理会社に支払います。売り主として不動産を販売した不動産会社がそのまま管理も代行するのが一般的ですが、仲介会社であれば別途管理会社を探さなければならないこともあります。

設備修繕、交換費用

室内にあるエアコンや給湯器などの設備、床や壁紙などは経年劣化するものなので、定期的な修繕や交換が必須となります。設備関係や10~20年で修繕・交換となることが多いです。最近は設備の故障に備える保険もありますので、気になる人は検討してみてください。

床や壁紙は入退去の頻度にもよりますが、例えば壁紙は耐用年数が6年となっていますので、6年に1度くらいで交換すると思っておけば良いでしょう。

頻度は低いとは言え設備修繕、交換は必ず発生するものなので、あらかじめ修繕用貯金をしておくのもおすすめです。

空室

不動産を所有して10年20年と経過していく中で、一度も空室にならない(ずっと同じ入居者が住み続ける)ということはほぼあり得ません。

住み替え、マイホーム購入、家庭の事情など理由は様々ですが、入居者はいずれ退去します。

どこにどのような物件を買うのかによって退去の頻度は変わりますが、次の入居者が決まるまでは空室となり、その間賃料収入は入らない期間があります。

空室期間中にかかる費用として、室内のクリーニング費、メンテナンス費があります。

前入居者の過失により修繕やメンテナンスが発生した場合は前入居者に請求できる場合もありますが、基本的なクリーニング費はオーナーが負担します。

こちらも一度入居者が決まれば基本的に頻度は少ないですが、準備は必要です。

確定申告の際の税理士依頼費

年に一度の確定申告は、本人もしくは税理士どちらかしか行うことができません。

確定申告は慣れないうちは時間がかかってしまうため、税理士に依頼をする不動産オーナーも多くいます。慣れるまでは税理士に依頼し申告の仕方を学び、そこから自力でやってみるというのもおすすめです。

不動産会社と提携している税理士がいる場合、通常よりも安くしてもらえる場合もあるので確認してみましょう。

まとめ

マンション経営には様々なコストが掛かってきます。

そのコストとメリット、利益を比較して、最終的にコストよりもメリットが多い運用であれば検討できるでしょう。

一口にマンションと言ってもワンルームからファミリー、タワーマンション、新築中古でも費用は変わってきます。

それぞれ実際どのくらい費用がかかるのか、細かい数字が気になる方はお問い合わせください。根拠を持ってお伝えさせて頂きます。

弊社では費用面以外にも、マンション投資を検討中の方、実際どうなの?と疑問をお持ちの方のご相談を承っています。

相談無料となっていますので、お気軽にご相談ください。

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