住宅ローンを使って不動産投資は絶対ダメ！理由を解説｜お金のみらいナレッジ

住宅ローンは、個人が自己居住用の住宅を購入するために利用する融資商品です。

金利が低く、返済期間が長期であることが特徴で、多くの人々にとってマイホームを手に入れるための有効な手段となっています。

一方、不動産投資は事業性融資として扱われるため、金融機関は住宅ローンとは異なる商品として案内しています。

住宅ローンは契約時に「自己居住用」に限るという条件が設定されています。

この条件に違反して投資目的で住宅ローンを利用することは、金融機関との契約違反に該当します。

このような不正が発覚した場合、ローン残高の一括返済を求められるだけでなく、信用情報にも傷がつき今後のローン利用にも支障をきたす可能性があります。

冒頭にも記載したように、近年一部の不動産投資家が低金利の住宅ローンを利用し、投資用不動産を購入する事例が見られています。

不動産投資ローンは金利が高く、審査基準も厳しいため、それを回避しようとする動機が背景にあると考えられますが、

不動産投資で住宅ローンを利用すると以下のような問題が伴います。

契約書に明記された「自己居住用」の条件に違反することになります。

住宅ローンを利用しながら物件を賃貸に出すことは、金融機関の信頼を大きく損なう行為です。

不正利用が発覚した場合、金融機関はローンの一括返済を求めることが一般的です。

一括返済が難しい場合、物件を売却しなくてはいけなくなる可能性があります。またその場合、売却価格がローン残債を下回る場合は自己資金で補填しなければなりません。加えて今後その金融機関からの融資が難しくなります。

住宅ローンを不正利用した場合、以下のようなタイミングで不正が発覚することがあります。

本来居住用である物件を投資用として賃貸に出した場合、自分宛てに届いた金融機関からの郵送物が返送されることがあります。

これにより、居住実態がないことが判明するケースがあります。

不動産会社が取引時に不正を行い、その後調査が入ることで関連する物件が調査対象となり、不正利用が発覚する場合があります。

税務署が住宅ローン減税の適用状況を確認する過程で、不正利用が明らかになることもあります。

住宅ローンを不正利用した場合の影響は極めて深刻です。以下にその主な影響を挙げます。

一括返済を求められるリスクに加え、売却時の損失や追徴課税、罰金など、想定以上の経済的損失を被る可能性があります。

信用情報機関に「契約違反」の履歴が登録されるため、将来的にローンの審査に通らなくなる可能性があります。

金融機関や税務署との交渉、法律問題への対応など、大きな精神的負担が生じます。

住宅ローンを利用した不動産の賃貸が例外的に認められるケースも存在します。たとえば、以下のような場合です。

転勤により一時的に居住できなくなった場合、金融機関に相談することで賃貸が認められる場合があります。

自己居住用部分と賃貸部分が併設された物件を購入する場合、事前に金融機関と相談することで住宅ローンを利用できる場合があります。

これらの場合でも、必ず事前に金融機関への相談と許可を得る必要があります。

不動産投資を行う場合は、正規の不動産投資ローンを利用することが基本です。不動産投資ローンは金利が高めに設定されていますが、その分、投資用不動産に特化した融資商品であり、事業計画や収益性に基づいて審査が行われます。

また、信頼できる専門家や金融機関と連携し、適切な情報をもとに投資を進めることが重要です。不動産投資は、正しい手順を踏むことで資産形成や収入源の多様化に大きく寄与します。

住宅ローンを利用した不動産投資は、契約違反であり、絶対に行うべきではありません。

不正が発覚した場合には、経済的損失や信用情報への悪影響など、取り返しのつかない結果を招きます。

不動産投資を成功させるためには、正規の手続きと倫理的な判断が不可欠です。

正しい知識を持ち、長期的な視野で健全な投資を行うことが、安心して資産形成を進めるための鍵となります。